【重磅】2021年1-9月重庆房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

导语 回顾2021年前三季度，中央重申“房住不炒”定位，落实长效机制，房地产金融监管将继续从严。

金融端：地方政策以收紧为主，加强住宅价格监管，从限购、限售、限价等方面进行调控；

市场端：4月、5月随着“双集中”供地影响，供销两端变化明显，市场快速升温；7月、8月由于市场政策紧缩，量跌价涨，市场逐步回归理性；

板块差异：城市配套趋于均衡，板块边界模糊，容量差距缩小，板块间竞争力扩大;

企业业绩：2021年前三季度，7成房企业绩完成情况超过50%，同比去年，今年各房企整体业绩完成情况较好，但面对政策收紧调控，第四季度企业仍面临较大的业绩完成压力。

前三季度重庆中心城区市场具体表现如何？各房企业绩表现是否可观？本文将对此进行详细解读。

房地产市场

01、土地市场：政策加码，二批次土地市场整体热度较首批出现明显下降

从二批次较一批次供求情况来看，起拍价上涨，成交均价、溢价率大幅下降，未成交比例达33%，土地市场热度出现明显降温，多数地块以底价成交；

土地市场和商品房市场的热度双向驱动，由于商品房市场进入调整期，投资端亦步亦趋，拿地激进度降低。

02、商品房市场：土拍热度减弱叠加金融政策紧缩，市场降温明显，均价稳中有升，存量上涨，去化周期保持在3个月

2021年1季度，受春节长假等因素影响，市场表现乏力，低位运行；2季度由于集中土拍高价收官，热度迅速传导楼市，5、6月住宅成交量迅速拉升达到峰值；3季度，土拍热度减弱加之金融政策持续缩紧导致市场降温，楼市遇冷，购房者信心不足，市场表现供大于求；2021年1-3季度商品住宅供应1331万方，成交1679万方，成交均价保持稳步上涨，均价达14233元/㎡，同比增长13%。

截止3季度末，城区中心城区商品住宅存量为570万方，去化周期为2.9个月，存量上涨，去化周期保持在3个月左右，市场持续健康运行。

03、区域表现：渝北巴南沙区承担中心城区总成交量近六成份额，传统核心区渝中区成交均价领跑全市

2021年1-3季度供销热点仍然集中在渝北、巴南、沙坪坝三大区，承担近六成的市场份额；其中渝北区作为目前城市重点发展区域，供货充足，区域商品住宅成交量超500万方量级，遥遥领先其他区域；巴南区以价换量成交量排名第二，沙坪坝区规划利好，多项目集中入市，成交量排名第三。

价格表现上，渝中母城作为价格高地，建面均价持续保持在2万以上量级，与其他区域形成明显价差；江北区、南岸区、渝北区因地段、规划、滨江等资源优势，且改善产品居多，成交均价均高于中心城区整体成交均价。

南岸、渝中区竞争集中，主力“单品”市占率超10%；渝北沙区多盘齐售，竞争压力大

2021年1-3季度，中心城区主力成交项目（成交面积超5万方）为117个；渝北沙区多盘齐售，主力成交项目排名前二，其中渝北区发展势头强劲，多房企积极布局，主力项目多达45个，区域竞争压力较大；渝中区发展成熟，主力项目仅有重庆天地单项目；中心城区绝大多数区域主力项目平均成交量占比集中在2-8%之间，市场整体发力，多项目“百花齐放” ；南岸、渝中区主力项目平均成交量占比超10%，区域受单项目影响较大，其中渝中区仅有重庆天地单项目为区域主力成交项目，占比高达36%，大盘现象突出。

截止3季度，成交量TOP3区域内前三主力项目成交份额占比集中在5-7%；凭借项目自身大盘优势、高性价比取得不俗成绩。

04、板块表现：核心区涨幅明显，新兴热点板块热度上扬，成熟板块供地节奏放缓，成交量持续下降

量涨价涨：溉澜溪、铁山坪、化龙桥、华岩、沙坪坝中心、九龙半岛、空港西区等板块量价齐涨，板块内在售项目较少，受单项目影响较大，近一年新项目入市带动板块量价齐涨；

量跌价涨：港城工业园、沙滨路、双碑井口、鹿角、茄子溪、茶园等板块整体量跌价涨，多数板块已进入发展后期，板块内可供应土地不足，成交量下滑，价格仍保持上涨态势；

量涨价跌：江北嘴、南坪、鸿恩寺等板块整体表现为量涨价跌，核心板块发展较早，单项目拉动板块成交，而价格始终保持高位，涨幅低于中心城区；中央公园等作为北向热点区域，成交量持续上涨，但价格涨幅放缓，低于中心城区涨幅均值；

量跌价跌：五里店、冉家坝等板块截止3季度板块整体呈现量价齐跌现象，受限于核心区在售较少，量价表现乏力；值得关注的是西永板块，因文旅城大盘进入销售末期，板块成交量同比断崖式下跌50%，板块竞争格局调整。

05、成交结构：土地容积率低密化进程加快，低价刚需型产品市场份额逐渐萎缩但产品面积需求仍以“刚需刚改”为主

2021年1-3季度高层成交占比持续下跌至56%，洋房成交占比上升至36%，别墅下降两个百分点至7%，物业形态受土地容积率的变化向高端小区过渡；

截止3季度，商品住宅主力成交集中在80-100㎡、100-140万元，产品面积需求仍以“刚需刚改”为主，市场主流产品严控面积总价；

随着中心城区可供开发土地减少,低容小体量地块供应逐渐成为趋势，意味着后期将有大量低容土地入市，未来市场成交结构将不断向高端小区过渡，整体房价进一步上涨。

06、二手房市场：二手房整体市场成交量价维稳，自2季度房企回收新房折扣，一二手房价差逐步拉大，渝中区受房屋年限较老因素影响，一二手房价差较大

2021年初二手房市场较为活跃，2月因各大房企年终冲刺推出多重置业优惠等因素，二手房价格反超一手房价格，出现倒挂现象；随着4月底土拍高价收官，各房企回收新房折扣，一手房均价出现较大涨幅并逐渐与二手房拉开差距。第3季度随着政策调控不断加码及土拍影响减弱，一二手房销量差距逐步缩小，8、9月二手房销量反超一手房，价差保持在2000-3000元之间。

渝北区、江北区和沙坪坝区为二手房主力成交区域，渝北区属于城市热点区域，城市规划利好，成交量遥遥领先；渝中区受房屋年限较老因素影响，一二手房价差较大，达9997元/㎡；大渡口区由于国瑞爱与山、晋愉盛世融城等二手房成交价格较高，二手房均价逼近一手房成交价格。

市场小结

◆ 三季度重庆受土拍热度减弱叠加金融政策紧缩，市场逐步回归理性，均价稳中有升

◆ 传统核心区域板块成交量价领跑全市，二手房整体市场成交量价维稳

前三季度重庆中心城区市场表现较为可观，针对各房企业绩表现是否可观？后文将对此进行详细解读。

房企销售排行榜

据重庆克而瑞数据显示，2021年前三季度重庆中心城区TOP30房企实现全口径销售金额1954.32亿元，较去年同期的1526.77亿元上涨了28%，较2019年同期的1813.60亿元上涨了7%，房地产市场表现可观，规模房企持续发力。在此背景下我们来细数一下各房企的不同业绩表现情况。

榜单

解读

房企梯队TOP20梯队房企入榜门槛上升明显
但中间层级房企突围压力大

2021年前三季度规模房企竞争持续，项目销售、回款影响考验了房企整体的经营实力。从2021年1-9月TOP30房企梯队门槛变化情况来看，各梯队销售金额入榜门槛均呈现不同幅度上涨，其中门槛上涨幅度最大的为TOP20梯队，同比去年上涨幅度达34%，入榜门槛为41.79亿元，TOP级房企品牌影响力高效转化为业绩突破力；

TOP30房企同比去年涨幅29%，但绝对增长值仅6.6亿，与TOP20房企增长呈断档表现，企业仍有较大冲刺发力空间；

企业业绩整体上涨，但在较严政策影响力下，第四季度销售压力仍然较大，各梯队间仍有较大洗牌空间。

集中度多企业布局重庆市场，“群雄纷争”
TOP30房企市占率下降至55%

2021年前三季度重庆中心城区市场TOP5企业集中度与2020年同期相比下降41.34%，TOP30企业市占率降至55.18%，行业整体集中度降低，究其缘由：一是受外来企业增多，企业间竞争加剧，TOP级企业市占率降低；二是土地成本上涨，多企业联合拿地抗风险，“保流量、分权益”，行业集中度减弱。

指标完成企业表现端化
近4成企业业绩指标完成超70%
36%企业业绩完成率不足40%

针对TOP级房企2021年前三季度年度销售目标完成情况统计，2021年前三季度70%的房企业绩完成情况超过50%，而前三季度业绩完成未超过50%的头部房企仅占22%，同比去年前三季度同期完成情况，2020年前三季度超一半的房企完成率未超过50%，而业绩完成率突破70%的房企占一成，相比之下今年各房企整体业绩完成情况较好，但面对四季度政策的调控收紧，企业仍面临较大的业绩完成压力，房企将更倾向于持续加快出货，回笼资金。

营销动作下半年市场进入调整期
房企让利促销，带动成交

一二季度市场上行，房企逐步收回折扣，尽量保利润销售；下半年市场进入调整期，房企让利促销，带动成交；

根据企业业绩完成度可知，各企业四季度为完成业绩目标，营销压力大，后续或持续多形式促销，拉动业绩增长。

后市预判

政策持续收紧，有可能局部调整；大规模房企开启降价冲量的模式，随着新项目不断入市，市场竞争愈发激烈。

政策端：2021年中央重申“房住不炒”的定位，调控总基调未变，落实长效机制，有可能局部调整；坚定限购、限售、限价等政策，但近期央行有发言表态，将支撑房地产行业持续健康发展，后期预计信贷等金融政策或出现一定变动，但不会彻底放开。

量价端：2021年前三季度商品住宅供应1331万方，成交1679万方，均价稳步上涨，达14233元/㎡，同比增长13%，高层产品成交占比回落，改善类物业抢占市场；截止3季度末，中心城区商品住宅存量为570万方，去化周期为2.9个月，存量上涨，竞争加剧；预计4季度将有多个新项目入市，供应端预计大幅上涨。

房企端：企业业绩指标完成率相对较好，但金融政策相对较严的背景下，保现金流是多企业营销动力，预计今年4季度大规模房企将采取降价促销的手段，以价换量，抢收市场。

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